一、济南市GDP、人均GDP增长情况分析 从2000年开始济南市GDP保持了12%以上的速度持续增长，人均GDP也保持了两位数的增长速度。2005年济南市GDP和人均GDP增长率分别达到了15.9%和14.9%。济南市经济的稳定及持续发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时济南市经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。 二、济南市产业结构发展情况 济南市的第三产业总量的逐年增加，其所占的比例越来越大，这表明象征着城市发展水平的第三产业已经逐渐成为济南市的主要产业，说明济南市的城市功能越来越完善，越来越适合居住。房地产开发作为第三产业的主力，其发展前景较为乐观。 根据《济南市城市总体规划(2005年-2020年)》，济南市将优先发展先进制造业和高新技术产业，着力打造汽车、电子信息、石化、机械制造等产业链，突出发展交通装备、电子信息、冶金钢铁、石化化纤、机械装备、食品药品六大产业集群，积极疏散和限制中心城高耗能、重污染产业。其中，黑色金属冶炼、交通运输设备、石油加工业三大传统支柱行业2005年合计实现销售收入845亿元，占规模以上工业比重40.7%，提高1.9个百分点，贡献率达47.8%，提高8.2个百分点；利润、利税总额均占规模以上工业的30%以上。 可以看出，济南市的支柱产业是多样化的，多元化的行业盈利模式相比于一个依赖某些大型雇主或单个产业的地区更容易抵制经济萧条的影响。这一因素将会促进济南市住宅、办公等各类物业发展。 三、居民收入与消费能力 家庭始终是购买住宅及零售采购的主力军，而家庭平均年收入能在一定程度上反映家庭对住宅的支付能力，是决定居住需求和零售消费潜力的重要指标。而年收入的中位数则可在一定程度上反映各类家庭的贫富差距。从上图可以看出，济南市的家庭平均年收入在逐年增加，2004年达到13051.61元，但同时也可以发现，2001-2003年济南市的家庭年收入中位数高于同期家庭平均年收入，说明济南的贫富差距有逐渐增大的趋势。 市场区域的家庭收入情况可以反映区域经济的生命力，可以推测出当地居民购买力的范围和规模，从而确定区域主体人口可以接受的价格范围。 由上图可知，2000-2005年济南城市居民家庭人均可支配收入和家庭人均消费性支出分别保持了平均11.3%和6.2%的增长速度，但无论从增长速度还是从绝对值方面看，济南城市居民家庭年可支配收入均高于城市居民人均消费性支出。这一方面说明济南城市居民的消费能力不断增强，另一方面表明济南较为保守的消费倾向。 所谓消费倾向，是指所有居民家庭的消费支出占其收入的比例，反映该时期居民消费力的强弱，目前济南的消费倾向偏低而储蓄倾向偏高。济南市相对保守的消费习惯与房地产各类物业是资金密集型商品密切相关，对大部分济南居民而言，拥有自己的住宅须动用他们多年的积蓄。随着济南居民消费结构的不断升级，他们在减少当期消费量的同时，将资金存放起来，以期购买住宅等消费品。 自2000年以来济南城乡居民储蓄余额连年保持12%以上的速度迅速增长，至2005年济南居民储蓄存款余额为1024亿元，这说明济南居民的消费潜力在不断提升，这对济南市房地产业的发展奠定了坚实的市场基础。 家庭收入是决定拟开发项目价格的关键。依据抵押贷款人采用的经验法则，住宅费用不能超过借款人收入的30%。房价收入比可以在一定程度上反映出住宅的可支付性和可营销性潜力。从上图可以看出：尽管济南自2001年开始房价不断上涨，特别是2003、2004年济南房价有大幅上涨，但济南市家庭年收入也在不断上涨，所以济南的房价收入比基本保持在20%的水平。这说明济南的房价尚有一定的发展空间。 济南市家庭数量增长 自2000年开始，济南市家庭数量连年增长，2005年家庭数量达到177.69万户，比2004年增加2.6%。家庭是购买住宅的基本单位，家庭数量的增长是家庭规模减小和居民迁入的结果，家庭数量的增加预示着济南市住宅及其他类物业需求的增加。 四、济南“十一五”经济发展规划 2006年是实施“十一五”规划的开局年，济南“十一五”时期全市发展的总体目标是：到2010年，全市生产总值达到3500亿元，年均增长13%，人均6800美元。地方财政一般预算收入达到210亿元，年均增长15%。社会消费品零售总额达到1550亿元，年均增长14%。固定资产投资累计完成7200亿元，年均增长18%。产业结构进一步优化，三次产业比例调整为4.5∶50∶45.5。 五、未来五年济南完成重要基础设施 未来五年内济南城市建设将坚持大规划、大整合、大建设、大发展的运作方式，沿东、西、北三个方向全面展开，整体推进东、西区开发和北跨”发展，加快实施奥体政务中心、孙村、唐冶片区、大学科技园等重点片区开发建设。 济南市将加快“五路过河”的工程实施，并完成省道248线改造。“五路过河”是指除现有黄河大桥和在建的大北环桥、济阳黄河大桥外，另外建设二环西路黄河大桥、济泺路北穿黄河隧道，预计两至三年内完成。届时，黄河南北交通可确保畅通，为“北跨”发展提供交通支撑。在推进“北跨”发展中，另一个重要工程是鹊山龙湖建设，鹊山龙湖位于黄河北展宽区济南段内，规划范围为南起黄河大坝，北至黄河二道坝，西靠李家岸干渠，东至104国道，总用地面积43平方公里。按照防洪兴利原则，该工程将对黄河北展区进行规划整合和土地、水系整理，促进农业综合开发和农民致富。 济南市将改造建设100条主次干道。重点抓好大明湖、四大泉系、泉城广场周边、小清河综合治理等重大项目建设，实施城市快速公交一期工程，搞好城市近100条主次干道的建设、改造，以提升老城形象。同时还将构筑以中心区为核心、辐射远邻、四通八达的大交通网络。东西贯通章丘大道与泉城路，西向加快济菏高速平阴段建设，南向拓宽改造103省道，完成104国道改造，畅通城市南出口。 济南经济表现为稳健增长，就业人口逐年增加，人口收入水平不断提升，济南的经济基础出现多元化的趋势。国家、山东省及济南市一系列的金融、土地及宏观调控政策为济南房地产业的健康稳健发展提供的政策保障。济南经济长期健康发展和政策支持是房地产项目背后保证项目最终成功的决定因素